Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi sâu rộng, khi ngân hàng không còn ưu tiên cho vay và lãi suất tăng lên mức mới.

1. Ngân hàng không ưu tiên vay vốn bất động sản

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, chỉ có nhà ở xã hội và khu công nghiệp mới được xem là ưu tiên trong danh mục tín dụng. Do đó, các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp phải chịu mức lãi suất cao hơn mức trung bình của hệ thống ngân hàng.

1.1 Dự báo tăng lãi suất vay bất động sản năm 2025

BIDV ước tính tín dụng bất động sản sẽ tăng khoảng 22% trong năm 2025, cao hơn mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống. Cụ thể, vay đầu tư kinh doanh bất động sản dự kiến tăng 24%, trong khi vay mua, sửa nhà tăng 14‑15%.

1.2 Hệ số K – rào cản lớn nhất

Do chưa có quy định cụ thể về hệ số K, doanh nghiệp bất động sản đang lo ngại chi phí đất sẽ tăng không kiểm soát, làm chậm tiến độ dự án.

2. Các khó khăn khác của doanh nghiệp

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (GP Invest) nhấn mạnh giá đất đang lên tới 700 triệu đồng/m² ở Hà Nội và 600 triệu đồng/m² ở TP.HCM, do áp dụng bảng giá đất cũ 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới.

Hơn nữa, thời gian từ khi bảng giá đất được ban hành đến khi hệ số K được công bố có thể mất tới 6 tháng, khiến doanh nghiệp không thể nộp tiền sử dụng đất và triển khai dự án kịp thời.

3. Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải quyết vướng mắc pháp lý

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích rằng Nghị quyết 254 đưa ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:

• Thu hồi đất trong các dự án chưa hoàn thành 100% nhưng đã đạt >75% diện tích và >75% người sử dụng.
• Rà soát lại các trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đồng thời cho phép loại trừ dự án khẩn cấp, dự án quan trọng quốc gia.
• Cho phép đấu giá hoặc đấu thầu dự án chỉ cần có quy hoạch chung/chia khu, không cần quy hoạch chi tiết 1/500.
• Áp dụng đồng nhất bảng giá đất, cho phép hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt mà không cần xin thêm giấy tờ.

4. Đề xuất cải tiến cơ chế thuê đất

Ông Nguyễn Văn Khôi (VNREA) đề nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và sử dụng tài sản thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng.

Ông cũng nhấn mạnh rằng bảng giá đất nên là tham chiếu, không áp dụng cứng nhắc; các địa phương cần áp dụng Nghị định 71 để phản ánh giá trị thực tế của thị trường.

5. Định danh bất động sản – Công cụ ngăn đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản Việt Nam được định danh bằng mã số từ giai đoạn đất, dự án, công trình đến giao dịch và cấp giấy chứng nhận. Hệ thống này giúp giảm “hai giá”, tăng tính minh bạch và nâng cao trách nhiệm của môi giới.

6. Kinh nghiệm quốc tế

Giám đốc điều hành Cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản, ông Takayama Yasushi, chia sẻ rằng Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: lãi suất vay thấp, thời hạn vay dài, và điều tiết dân cư qua phát triển nhà ở ven đô. Sau Thế chiến II, Nhật Bản cần 4,2 triệu căn nhà và mất 25 năm để giải quyết, minh chứng cho tầm quan trọng của chính sách lâu dài và kiên định.

Kết luận

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang tăng và hệ số K chưa ổn định, doanh nghiệp bất động sản cần đọc hiểu các chính sách mới, tối ưu cấu trúc tài chính và tập trung vào các phân khúc nhà ở xã hội, trung cấp – những lĩnh vực vẫn còn thiếu hụt nguồn cung.

Việc áp dụng Nghị quyết 254, cải thiện cơ chế thuê đất và triển khai định danh bất động sản sẽ là những bước quan trọng để thị trường ổn định, giảm rủi ro và tạo môi trường đầu tư bền vững.

Việc cập nhật bảng giá đất hằng năm theo Luật Đất đai 2024 sẽ tạo ra chuyển động lớn trong quản lý đất đai, mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra thách thức cho doanh nghiệp và người dân.

Bước ngoặt trong quản lý đất đai

Trong nhiều năm qua, bảng giá đất do Nhà nước ban hành được xây dựng theo chu kỳ cố định 5 năm/lần theo Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, cơ chế này bộc lộ nhiều bất cập khi giá đất trên thị trường biến động nhanh, trong khi bảng giá đất lại có độ trễ lớn, khó phản ánh kịp thời diễn biến thực tế.

Khoảng cách giữa giá đất trong bảng giá của Nhà nước và giá giao dịch trên thị trường tại nhiều địa phương có thời điểm chênh lệch rất lớn. Điều này gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cũng như quyền lợi của người dân.

Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất sẽ được xây dựng và cập nhật hằng năm trên nguyên tắc tiệm cận giá thị trường. Việc rút ngắn chu kỳ điều chỉnh được kỳ vọng giúp giá đất Nhà nước ban hành phản ánh sát hơn mặt bằng giao dịch thực tế, trở thành cơ sở minh bạch để tính tiền sử dụng đất, thuế, phí và xác định giá bồi thường, tái định cư.

Giá đất tại nhiều địa phương đồng loạt điều chỉnh

Ghi nhận cho thấy, nhiều tỉnh, thành phố đã công bố bảng giá đất mới theo quy định. Tại TP Hải Phòng, giá đất ở cao nhất đạt 160 triệu đồng/m², tập trung tại các tuyến đường trung tâm như Quang Trung, Tô Hiệu, Nguyễn Đức Cảnh, Cầu Đất.

Việc cập nhật bảng giá đất hằng năm góp phần hạn chế đầu cơ. Cơ chế cũ với chu kỳ 5 năm từng tạo điều kiện để một bộ phận nhà đầu tư “ôm đất chờ tăng bảng”, hưởng lợi từ chênh lệch giá.

Người dân được lợi gì, chịu áp lực ra sao?

Đối với người dân, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường giúp giảm chênh lệch, hạn chế trục lợi từ giá đất, đồng thời tăng tính minh bạch trong các thủ tục hành chính như cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa.

Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng, các khoản chi phí liên quan như tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng tăng theo. Tại một số địa phương, mức tăng có thể lên tới 20–25%, thậm chí gấp đôi tại khu vực trung tâm, tạo áp lực đáng kể đối với người thu nhập thấp và nông dân.

Theo các chuyên gia, việc cập nhật bảng giá đất hằng năm là bước đi tất yếu, song cần được triển khai thận trọng, đồng bộ với cải cách thủ tục hành chính và chính sách hỗ trợ phù hợp, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong giai đoạn chuyển đổi quan trọng này.