Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nghiêm cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án.

Cảnh báo rủi ro từ ‘thỏa thuận’ mua nhà

Công dân phản ánh về một tình huống giả định khi tìm hiểu mua bất động sản, gặp một văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và công ty môi giới bất động sản. Văn bản này quy định khách hàng đặt cọc 100% giá trị sản phẩm theo tiến độ, trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Đáng chú ý, thỏa thuận ràng buộc khách hàng phải ký hợp đồng mua bán. Nếu không ký, khách hàng bị phạt cọc và nộp thêm phí tư vấn bằng 0,5% giá trị bất động sản.

Quy định pháp lý và rủi ro

Trả lời vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm việc kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện và thu tiền từ bên mua không đúng quy định.

Theo Bộ Xây dựng, nhà ở, công trình xây dựng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng.

Khoản 4 Điều 17 của Luật quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản. Tại khoản 5 Điều 23, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Hướng dẫn và đề xuất

Để đảm bảo an toàn và tuân thủ pháp luật, Bộ Xây dựng đề nghị công dân đối chiếu các quy định trên để xác định về việc chủ đầu tư dự án ký hợp đồng nhận đặt cọc và phạm vi nội dung hoạt động môi giới của doanh nghiệp.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án.

Nhiều người dân khi tìm hiểu mua bất động sản đã gặp phải tình huống giả định liên quan đến văn bản thỏa thuận giữa khách hàng và công ty môi giới bất động sản. Văn bản này yêu cầu khách hàng đặt cọc 100% giá trị sản phẩm theo tiến độ, trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Những rủi ro từ ‘thỏa thuận’ mua nhà

Văn bản thỏa thuận quy định khách hàng đặt cọc 100% giá trị sản phẩm theo tiến độ, bao gồm 10% vốn tự có khi ký thỏa thuận, 80% vốn vay ngân hàng giải ngân sau 1-1,5 tháng, và 10% vốn tự có còn lại nộp sau khoảng 2 tháng. Điều đáng chú ý là dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Thỏa thuận còn ràng buộc khách hàng phải ký hợp đồng mua bán. Nếu không ký, khách hàng bị phạt cọc và nộp thêm phí tư vấn bằng 0,5% giá trị bất động sản. Ngược lại, nếu ký hợp đồng mua bán, khoản phí này sẽ không bị thu.

Khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng đồng thời ký Phụ lục 01 của văn bản thỏa thuận. Theo đó, 20% vốn tự có được chuyển thành hợp đồng vay cho chủ đầu tư; 10% do môi giới giữ lại từ khoản ngân hàng đã giải ngân; 70% còn lại được chuyển vào “tài khoản chỉ định”, thực chất là tài khoản thu nợ của ngân hàng để thanh toán tiền mua bất động sản.

Giải đáp từ Bộ Xây dựng

Trả lời vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm việc kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện, giả mạo tài liệu, và thu tiền từ bên mua không đúng quy định.

Theo Bộ Xây dựng, nhà ở, công trình xây dựng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Đối với hoạt động môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng dẫn chiếu quy định tại Điều 62 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, môi giới được thực hiện các công việc như tìm kiếm đối tác, đại diện theo ủy quyền, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.