Thị trường bất động sản Việt Nam đang cần một bước chuyển mình mạnh mẽ: kết hợp mã định danh điện tử với hợp đồng điện tử để chấm dứt hiện tượng đầu cơ và thất thu thuế.

Hạn chế của mô hình “sổ đỏ” truyền thống

Hiện nay, “sổ đỏ” chỉ phản ánh quyền sở hữu sau khi giao dịch hoàn tất. Thông tin về thời điểm giao dịch, giá thực, tần suất mua bán lại không được ghi nhận kịp thời, khiến các cơ quan thuế và quản lý thị trường thiếu dữ liệu để phân biệt giao dịch đầu cơ và nhu cầu ở thực. Như TS. Nguyễn Văn Lộc, Chuyên gia Kinh tế – Trường Đại học Kinh tế, đã chỉ ra rằng mô hình này dẫn đến vòng xoáy “sốt – đóng băng – sốt” kéo dài trong nhiều năm.

Mã định danh điện tử và hợp đồng điện tử – Định hướng mới

Theo Nghị định 357, từ ngày 01/03/2024, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử duy nhất. Tuy nhiên, để khai thác tối đa tiềm năng dữ liệu, cần bổ sung hợp đồng điện tử có giá trị pháp lý.

Lợi ích đối với quản lý và thuế

Hợp đồng điện tử ghi nhận ngay thời điểm ký kết: chủ thể, ngày ký, giá trị giao dịch và phương thức thanh toán. Nhờ đó, cơ quan nhà nước có thể theo dõi thị trường theo thời gian thực, phân biệt giao dịch ngắn hạn (đầu cơ) và dài hạn (điều kiện ở thực), từ đó áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ một cách công bằng.

Cơ chế ghi nhận thời gian sở hữu và giá trị giao dịch

Khi thời điểm sở hữu được xác định rõ ràng, việc khai báo giá thấp hơn thực tế – hiện tượng “hai giá” – sẽ giảm mạnh. Hợp đồng điện tử liên thông với ngân hàng và hệ thống thuế, tự động truyền dữ liệu giá trị giao dịch, giúp giảm thiểu thất thu thuế và tạo nền tảng cho bảng giá đất sát thực tế thị trường.

Xây dựng dữ liệu quốc gia và phòng ngừa bong bóng

Mỗi giao dịch được chuẩn hoá, tập trung trong một cơ sở dữ liệu quốc gia. Dữ liệu này cho phép các cơ quan quản lý phát hiện sớm dấu hiệu bong bóng, điều chỉnh chính sách kịp thời và duy trì môi trường đầu tư minh bạch, bền vững.

Yêu cầu thực thi để triển khai thành công

Khung pháp lý và đồng bộ luật

TS. Phạm Ngọc Hương Quỳnh, Chuyên gia Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội, nhấn mạnh cần có quy định pháp lý rõ ràng trong Luật Giao dịch điện tử, đồng thời đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Dấu thời gian điện tử phải được công nhận là mốc pháp lý duy nhất để xác định thời gian sở hữu.

Hệ thống đăng ký trung tâm và chuẩn hoá quy trình

Hệ thống phải được tổ chức tập trung ở cấp quốc gia, tránh việc mỗi địa phương, mỗi ngành sử dụng nền tảng riêng. Quy trình từ ký kết, xác thực, thanh toán đến đăng ký biến động cần chuẩn hoá, không cho phép sửa đổi dữ liệu sau khi ghi nhận.

Giai đoạn thí điểm và truyền thông

Triển khai nên bắt đầu ở các đô thị lớn và các phân khúc giao dịch phổ biến, kèm theo chiến dịch truyền thông minh bạch để tạo sự đồng thuận xã hội và giảm e ngại của người dân.

Với sự kết hợp chặt chẽ giữa mã định danh điện tử và hợp đồng điện tử, thị trường bất động sản Việt Nam có thể hướng tới một môi trường giao dịch công bằng, minh bạch và ít rủi ro đầu cơ.