Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua giai đoạn mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Số liệu thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã liên tục sụt giảm trong giai đoạn từ năm 2018 đến 2023. Cụ thể, từ hơn 20 nghìn căn hộ vào năm 2018, đến năm 2023 chỉ còn khoảng 10 nghìn căn hộ được mở bán mới. Tuy nhiên, vào đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận sự tăng trưởng trở lại trong nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và xu hướng này đã tiếp tục duy trì đến thời điểm hiện tại.

Tính chung trong cả năm 2024, Hà Nội đã ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ được mở bán mới, đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong nửa đầu năm 2025, hơn 10 nghìn căn hộ cũng đã được “bơm” ra thị trường, cho thấy sự phục hồi đáng kể của nguồn cung. Tuy nhiên, bên cạnh sự gia tăng về số lượng, cơ cấu nguồn cung ngày càng cho thấy sự lệch pha so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo các chuyên gia, tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân đang có xu hướng giảm, trong khi phân khúc cao cấp và trung cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn. Điều này làm dấy lên lo ngại về việc nguồn cung không đáp ứng đúng nhu cầu của đa số người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp. Hiện tượng này không chỉ phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung mà còn đặt ra thách thức lớn cho việc đảm bảo nhà ở cho người dân có thu nhập thấp và trung bình tại Hà Nội.

Xu hướng tăng trưởng của thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian gần đây đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người mua. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường, các cơ quan chức năng và doanh nghiệp cần phối hợp chặt chẽ để điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, tăng tỷ trọng phân khúc giá bình dân và kiểm soát chặt chẽ chất lượng của các dự án bất động sản.

Trước mắt, việc cần thiết là phải có những giải pháp cụ thể nhằm tăng nguồn cung căn hộ với giá cả hợp lý, tiếp cận được với nhu cầu thực sự của người dân. Bằng cách đa dạng hóa sản phẩm và cơ cấu giá cả, thị trường bất động sản Hà Nội có thể dần dần khắc phục tình trạng mất cân đối cung – cầu và phát triển một cách bền vững hơn trong tương lai.

Giá nhà ở thương mại tại các đô thị lớn hiện nay liên tục lập mặt bằng giá mới ở mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người có thu nhập trung bình và thấp. Điều này đã khiến nhu cầu về nhà ở xã hội trở nên bức thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này vẫn còn hạn chế, dẫn đến sự cần thiết phải hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách để thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội, đã chia sẻ về khung chính sách hiện nay dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Theo ông, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2024 và Nghị quyết 201/2025/QH15 cùng với Nghị định 192/2025/NĐ-CP đã tháo gỡ các vướng mắc thực tế cho người dân mua dự án và doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

Các quy định mới cho phép giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu để thực hiện dự án nhà ở xã hội, giảm thời gian thực hiện dự án và thủ tục hành chính. Việc lồng ghép thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm được đầu mối và thời gian xin cấp phép xây dựng.

Ông Nam đánh giá cao quy định cho phép chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Điều này giúp doanh nghiệp giảm được thời gian và chi phí trong việc xin phê duyệt giá.

Tuy nhiên, ông Nam cũng nhận định rằng vẫn còn không ít vướng mắc trong quá trình triển khai nhà ở xã hội. Nhiều địa phương vẫn chậm trễ trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Ông đề xuất cần yêu cầu các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương khi ban hành Kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải bố trí 20% quỹ đất tương ứng với tổng quỹ đất ở để làm nhà ở xã hội.

Ông cũng đề xuất cần ban hành Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn thống nhất việc xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập cho đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị. Cần giao trách nhiệm cụ thể cho UBND cấp phường/xã, đảm bảo quy trình minh bạch, dễ thực hiện.

Trước những vướng mắc đó, các giải pháp trọng tâm cần ưu tiên để tháo gỡ trong giai đoạn hiện nay là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, nghiên cứu các cơ chế, chính sách để “nắn” dòng tiền vào phân khúc bất động sản nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.

Các doanh nghiệp cũng cần tích hợp các yếu tố xã hội vào chiến lược kinh doanh, thể hiện trách nhiệm xã hội thông qua việc xây dựng các dự án có giá trị bền vững cho cộng đồng như nhà ở xã hội.